Для Китая недвижимость является опорной отраслью национальной экономики. На нее приходится 17% ВВП Китая, поэтому кризис в этой сфере привлекает внимание всего мира.
Предыстория
Одной из основных причин кризиса на рынке недвижимости, который начался в 2020 году, в Китае стал избыток предложения. По стране велось крупномасштабное строительство новых жилых комплексов, рост предложения не был сбалансирован спросом. На фоне того, что китайцы в силу исторических причин и культурных предпочтений воспринимали вложения в покупку квартиры как единственный способ накопления капитала, практически во всех регионах КНР безудержно строили новые дома, начали расти города-призраки, и при этом застройщики продолжали брать новые проекты. На этом пути их поддерживали местные органы власти, для которых недвижимость считается важным источником земельного налога и других связанных с ней финансовых и налоговых поступлений.
В 2020 году была начата правительственная кампания под название «Три красные линии», которая должна была остановить спекуляции на рынке жилья и сократить кредитование застройщиков. 2021 год ознаменовался кризисом ликвидности самого крупного застройщика – Evergrande. Позже финансовые проблемы образовались и у других строительных компаний, в частности, у похожего гиганта – Country Garden, Vanke и других. Застройщики стали замораживать проекты, цены на жилье начали падать, а многие инвесторы и разработчики столкнулись с проблемами возврата инвестиций.
Причины кризиса на рынке недвижимости в Китае
Основные проблемы, которые послужили спаду на рынке:
-
банковские ограничения (сокращение кредитования, повышение процентных ставок),
-
кризис застройщиков, который повлек утрату доверия в глазах инвесторов,
-
снижение покупательской способности (замедление роста доходов во время пандемии, рост безработицы, банкротства, старение населения и т.д.).
Текущее положение: самое стремительное падение цен на жилье за 9 лет
По данным Государственного статистического управления, ситуация на рынке продолжает оставаться тяжелой. В последнем анализе была систематизирована информация по 70 крупным и средним китайским городам, и было отмечено, что с начала 2024 года в 64 из 70 городов продолжают снижаться цены на первичное жилье, а на вторичное — в 66 из 70.
В июне цена новых квартир в городах первого уровня упала на 3,7% в годовом исчислении, увеличившись на 0,5 процентных пункта по сравнению с маем. В частности, в июне в Пекине, Гуанчжоу и Шэньчжэне новые квартиры стали дешевле на 2,4%, 9,3% и 7,7% соответственно, подорожание жилья 4,4% произошло только в Шанхае.
Стоимость новостроек в городах второго и третьего уровня снизилась на 4,5% и 5,4% соответственно в годовом исчислении, став еще на 0,8% и 0,5% дешевле по сравнению с маем.
В июне цена продажи вторичного жилья в городах первого уровня упала на 9,0% в годовом исчислении, а в городах второго и третьего уровня – на 7,9% и 7,7%. Позитивной новостью стало то, что в крупных городах КНР – в Пекине, Шанхае, Нанкине и Ханчжоу – было зафиксировано снижение темпов падения цен на вторичные квартиры в сравнении с маем.
Текущее падение называют самым крупным за последние 9 лет, делая осторожные прогнозы на дальнейшие перспективы рынка.
Как Китай борется с кризисом
В Китае понимают, что кризис на рынке недвижимости уже является не только проблемой девелоперов. Падение цен на жилье приводит к сокращению инвестиционного и потребительского спроса и становится причиной более масштабных проблем: роста безработицы, банкротств мелкого и среднего бизнеса в смежных отраслях (а по скромным оценкам, недвижимость связана с более чем 60 отраслями промышленности в Китае), несправедливого распределения богатств, роста жалоб и протестов и т.д.
В ответ на кризис в сфере недвижимости китайское правительство уже приняло ряд мер, направленных на стимулирование рынка жилья. В частности, для тех, кто впервые приобретает квартиру, были снижены пороговые значения первоначального взноса, процентные ставки по ипотеке и смягчены критерии для получения статуса покупателя. В мае 2024 года правительство также выпустило сверхдолгосрочные облигации 1 трлн юаней ($138 млрд) для поддержки ключевых секторов экономики и разрешило местным властям выкупать многочисленные непроданные дома у застройщиков, чтобы превращать их в доступное жилье.
Для более радикальных преобразований эксперты сходятся во мнении, что китайским властям придется пойти на следующие шаги:
-
Внедрить политику повторного кредитования, чтобы предоставить поддержку компаниям на рынке.
-
Снять ограничения на покупку недвижимости (на данный момент они продолжают действовать в Пекине и Шанхае – мегаполисах с самым платежеспособным населением).
-
Создать жилищный банк, который будет подотчетен местным органам власти и сможет контролировать проекты застройщиков, предотвращая появление незавершенных зданий.
-
Более существенно снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.
Почему кризис в Китае может повлиять на весь мир
Кризис на рынке недвижимости в Китае – это проблема не только для китайской экономики, но и потенциальная угроза для мировой финансовой системы.
Во-первых, падение цен на жилье и увеличение числа невыполненных кредитов могут привести к серьезным финансовым потрясениям в банковской системе Китая, что может повлечь за собой каскадный эффект в других странах. Большинство крупнейших банков мира имеют связи с китайскими партнерами и инвестициями в китайский рынок, поэтому любые проблемы в экономике Китая могут отразиться на их финансовом здоровье.
Во-вторых, кризис на рынке недвижимости оказывает отрицательное влияние на мировой рынок сырья. Китай является крупнейшим потребителем многих сырьевых товаров, таких как сталь, цемент, алюминий и нефть. Сокращение спроса на эти товары из-за спада строительной деятельности и падения цен на жилье приводит к снижению цен на сырье и ухудшению экономической ситуации в странах-экспортерах.
И в-третьих, кризис на китайском рынке недвижимости порождает волнения на мировых финансовых рынках и приводит к колебаниям на рынках ценных бумаг и валют.
